買房(fᩧng)對(duì)很(hěn)多(duō)家(jiā)庭來¶♣®(lái)說(shuō)都(dōu)是(shì)大(dà)事(s™→≈≥hì)，雖然碰到(dào)房(fáng)子(zǐ)在交付前爛尾的(de)概率很(hěn)小(xiǎ‍σβo)，但(dàn)碰到(dào)了(le)可(kě)能(néng)就(jiù)是(shì)不(b​"§ù)小(xiǎo)的(de)損失。更讓人(rén)揪心的(de)是(shì)，購(gò∑₽u)房(fáng)人(rén)不(bù)僅拿(ná)不(bù)到(dào)房(fáng)子(♣≤®♦zǐ)，還(hái)要(yào)向銀(yín)行(xíng)按時£φ≈(shí)支付按揭貸款。

      近(jìn)日(rì)，浙江省嘉興市(shì)中級♦✘人(rén)民(mín)法院發布的(de)一(yī)則案例引發關注，因樓盤爛尾、開(kāi♣♣₩σ)發商申請(qǐng)破産，該法院判決由開(kāi)發商承擔剩餘貸款的(d‍₩∏e)還(hái)款責任，而不(bù)是(shì)購(gòu)房(fáng)人(rén)。♦×更早之前，最高(gāo)法的(de)一(yī)則判例中，也(yě)≥ ∑要(yào)求開(kāi)發商向銀(yín)行(xíng)償還(hái)按揭款。不(bù)過，這≈≈ (zhè)些(xiē)利于購(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)判決，×€都(dōu)經曆了(le)一(yī)波三折，不(bù)同法院±‍對(duì)法律條款、司法解釋有(yǒu)不(bù)同的(d♠ →e)解讀(dú)。

      一(yī)審¥ 敗二審勝，購(gòu)房(fáng)人(rén)220萬貸款不(bù)用(yòng)≈€£還(hái)

      據嘉興市(shì)‌ε±♠中院網站(zhàn)，在2014年(nián)，上(shàn×αg)海(hǎi)的(de)許先生(shēng)在嘉興某樓盤購(gòu)買一(yī)套别墅<‍©，向銀(yín)行(xíng)按揭貸款392萬元。許先生(shēn≤✔g)支付首付款後銀(yín)行(xíng)将貸款發放(fàng)給開(kāi)發商'♥≥，後開(kāi)發商因資金(jīn)問(wèn)題無法按時(←₩shí)交付房(fáng)屋，造成該樓盤爛尾。2018年(nián)，開(kāi)發商向法δ‍院提交破産清算(suàn)申請(qǐng)，經破産管理(lǐ)人(rén)調查，涉案樓盤未竣工(™​gōng)驗收，不(bù)符合交付标準，随即書(shū)面通(tōng)知(zhī)許先φ ¶生(shēng)解除其與開(kāi)發商之間(jiān)的(de)商品房(fáng)★ ≤ 買賣合同。

      之後，在開(kā​♦÷i)發商破産、收房(fáng)無望的(de)情況下(xià)，許先生(shēng)因無™♠ε∏法再取得(de)房(fáng)屋所有(yǒu)權而停止向λ÷¥銀(yín)行(xíng)支付月(yuè)供。2020年(nián)，貸款銀(yín)行(xín←♥¶g)向法院起訴，要(yào)求許先生(shēng)繼續支付剩餘貸款。

      一(yī)審法院審理(lǐ)認為(↔↑≠wèi)，《個(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款及擔保合同》第38條約定“'‌貸款發放(fàng)後，借款人(rén)或抵押人(rén)與售房(fáng)人(ré≥​n)或其他(tā)第三方就(jiù)該房(fáng)産有(yǒu)關質εσ •量、價格、權屬、條件(jiàn)或其他(tā)事(s&'hì)宜發生(shēng)的(de)任何糾紛，均與貸款人(rén)無關，貸款人(rén₹ ×♣)有(yǒu)權選擇繼續履行(xíng)本合同或要(yào)求借款人(rén)提前償還 ★€Ω(hái)本合同項下(xià)的(de)全部或部分(fēn)貸款”。據此，法院判決貸款合σ 同解除，許先生(shēng)歸還(hái)結欠銀(yí✔÷☆♦n)行(xíng)借款本金(jīn)和(hé)利息(含罰息)合計(jì)220餘萬元。

      也(yě)就(jiù)是(shì)≈•說(shuō)，許先生(shēng)不(bù)僅敗訴了(le)，而且法院還(hái)λ§≈判決他(tā)與銀(yín)行(xíng)解除借款合同，并一(yī)次性歸還♠δ©(hái)220餘萬元，可(kě)謂是(shì)“賠了(le)夫人(rén)又(®∏δ✘yòu)折兵(bīng)”。不(bù)過，許先生(shēng)不(bù)服一(y∞'×♦ī)審判決，并在二審中迎來(lái)戲劇(jù)性轉變。

      嘉興中院二審認為×∞(wèi)，案件(jiàn)争議(yì)焦點為(wèi)個'Ω•♠(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)借款及擔保合同解除後許先生(shēng)應≈×否承擔剩餘貸款的(de)還(hái)款責任。《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院€££'關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jià&ε✔n)适用(yòng)法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》 ∏(下(xià)稱司法解釋)第二十一(yī)條第二款規定，商品房(fáng)γα±買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房(fáng)擔保貸款合同也(yě)被解>♥​ 除的(de)，出賣人(rén)應當将收受的(de)購(gòu)房(fáng)貸款和(₽✘hé)購(gòu)房(fáng)款的(de)本金(jīn)及利息分(​×Ωfēn)别返還(hái)擔保權人(rén)和(hé)買受α©人(rén)。

     “開(kāi)發商因進入破産清算(suàn)程序而¶↕↔♦無法向許先生(shēng)交付房(fáng)屋，緻使商品房(fáng)買賣合同解除​α≤>，許先生(shēng)主張解除個(gè)人(rén)購(gòu)房λε(fáng)借款及擔保合同，依據充分(fēn)，應予支持，故開(kāi)發商應承擔剩餘貸®¶₹款的(de)還(hái)款責任。”最終，嘉興中院二審判決，銀(yín)行(xíng)提出的(de™±)由許先生(shēng)歸還(hái)剩餘貸款、支付利息等請(qǐ↓€≈​ng)求不(bù)能(néng)成立，不(bù)予支持。

      判決結果為(wèi)何不(bù)同？

      除了(le)上(shàng)述案件(jφ£$​iàn)，在2020年(nián)12月(yuè)，最高(gāo)人(rén)♣β₹‌民(mín)法院判決的(de)“(2019)最高(gāo)法民↓©(mín)再245号”的(de)案件(jiàn)中，就(jiù)判←☆≥✘決開(kāi)發商向銀(yín)行(xíng)償還(hái)解除商品房(fáng​¥)買賣合同房(fáng)源的(de)按揭款。

      該案件(jiàn)也(yě)是(shì)一(yī)波三折ε±ε。根據最高(gāo)法的(de)判決書(shū)，王某某等三人(rén×λ♠)購(gòu)買一(yī)處商業(yè)用(yòng)房(fáng)，并φ→向銀(yín)行(xíng)申請(qǐng)了(le)7397萬元按揭貸款，後€γ§'來(lái)因為(wèi)開(kāi)發商沒有(yǒu)按照(zhào)約定交付房(f •₽™áng)屋，王某某不(bù)再償還(hái)貸款而被銀(yín)行(xíng)告上(sβ₹hàng)法庭。一(yī)審法院認為(wèi)，是(shì)因為(wèi)開(kāi)發商♣•沒有(yǒu)按時(shí)交付房(fáng)源，使得(de)《商品房(fán•‍g)預售合同》被解除，随之導緻銀(yín)行(xíng)與王某某簽署的(de)貸αγΩ§款合同被解除，上(shàng)述合同的(de)解除不(bù)能(néng)歸責于購(gòu)房δ$♣☆(fáng)人(rén)，因此，開(kāi)發商應代替王某某承擔™‍賠償銀(yín)行(xíng)損失的(de)責任。

      銀(yín←<)行(xíng)不(bù)服判決，案件(jiàn)進入二審。二審法院同樣依據了(l‍γ₽§e)最高(gāo)法上(shàng)述司法解釋，卻認定，從(cón↔"g)法律關系上(shàng)說(shuō)，購(gòu)房(fán"§ £g)人(rén)王某某是(shì)委托開(kāi)發商向銀(yín)行(xíng)歸還(hái)貸©‌款本息，但(dàn)開(kāi)發商并未償還(hái)，故王某某與銀(yín)行₩‌λ(xíng)的(de)借貸民(mín)事(shì)法律關♥↕π系未消除。二審法院判決，撤銷一(yī)審判決，要(yào)求王某某等三人(ré∑​♣ n)在判決生(shēng)效後三十日(rì)內(nèi)向銀(yín)行×♦∑β(xíng)償還(hái)貸款。

      之後，案件(jiàn)§ ¶進入最高(gāo)法的(de)終審判決。最高(gāo)法支持了(le)一(yī)審判決，認為₹✔ $(wèi)因開(kāi)發商未按照(zhào)約定期限交付房(fáng‌♦)屋，緻使《商品房(fáng)預售合同》解除，購(gòu)房(fáng)人(rén)與銀(yín↑¥)行(xíng)的(de)貸款合同因合同目的(de)無法實現(xiàn≈¥ λ)亦被解除，因此，應由開(kāi)發商将收取的(de)購(g☆♦òu)房(fáng)貸款本息返還(hái)給銀(yín)行(xíng)，王某某等三人β✘(rén)不(bù)負有(yǒu)返還(hái)義務。

      從(cóng)上↓Ω¥(shàng)述兩個(gè)案件(jiàn)不(bù)難±↕ε​看(kàn)出，雖有(yǒu)最高(gāo)法的(de)司法解釋，但(dàn)法院對(duì★×"®)還(hái)款責任的(de)認定并不(bù)一(yī)樣，也(yě$ )導緻一(yī)審、二審的(de)結果出現(xiàn)較大(dà)差異。根據中國(gu☆±ó)裁判文(wén)書(shū)網，因樓盤無法交付、購(gòu)房(fáng)人(rén)放(fà♦₹•©ng)棄還(hái)款，之後被銀(yín)行(xíng)告上(shàng)法庭的♣§¥(de)案例不(bù)在少(shǎo)數(shù)，在部分(fē‍ ↑n)案例中，法院要(yào)求購(gòu)房(fáng)人(rén)向銀∑♣♠≠(yín)行(xíng)還(hái)款。

      為(wèi)何法院判決結果不(b∏γ≈∏ù)一(yī)樣？對(duì)此，北(běi)京金(j€γ±īn)訴律師(shī)事(shì)務所執行(xíng)主任、王佳紅(λ>hóng)律師(shī)對(duì)中新經緯分(fēn)析道(dào)，是(↔€γshì)因為(wèi)對(duì)最高(gāo)法司法解釋第二十一(yī)條第一(yīε↑)款有(yǒu)不(bù)同的(de)理(lǐ)解。第↔λ☆γ二十一(yī)條第一(yī)款的(de)內(nèi)容是(shì)：以擔保貸款為(wèi)付款方式≈↓≈的(de)商品房(fáng)買賣合同的(de)當事(shì)人(rén)一£'☆(yī)方請(qǐng)求确認商品房(fáng)買賣合同無效或者撤銷、解除合同的(de)，如(<∞>★rú)果擔保權人(rén)作(zuò)為(wèi)有(yǒu)獨立請(qǐng)求權第三人(ré₩$★‍n)提出訴訟請(qǐng)求，應當與商品房(fáng)擔保貸款合同糾紛合并審理(₽₹¶♠lǐ)；未提出訴訟請(qǐng)求的(de)，僅處理(lǐ)商品房(fáng)買賣★‍÷合同糾紛。擔保權人(rén)就(jiù)商品房(fáng)擔保貸款合同糾紛另行♠✔↑‍(xíng)起訴的(de)，可(kě)以與商品房(fáng)買賣合同糾紛合并審‌←₩Ω理(lǐ)。

     “上(shàn←•g)述條款的(de)意思是(shì)，購(gòu)房(₩→φ↔fáng)人(rén)起訴開(kāi)發商解除購(gòu)房(fáng)合同時(shí)，如 ®‌↓(rú)果銀(yín)行(xíng)也(yě)站(zhàn)出來(lái)說(shu<→‍ō)自(zì)己有(yǒu)獨立的(de)訴求，訴開(kāi)發商的(d©>‌∑e)合同糾紛與銀(yín)行(xíng)的(de)借款合同糾紛可(kě)以合并同時(shí←↕ )處理(lǐ)；如(rú)果銀(yín)行(xíng)沒有(yǒu)提出訴求，法院可(kě)以$☆€隻審理(lǐ)訴開(kāi)發商解除合同的(de)案件(jiàn)，銀(y'✔φín)行(xíng)的(de)借款合同就(jiù)不(bù)同時(shí)審理(lǐ)'®，那(nà)購(gòu)房(fáng)人(rén)自(zì)然還(há‍​i)需要(yào)償還(hái)貸款。”王佳紅(hóng)說(shuō)。

      她(tā) α↑還(hái)解釋稱，“這(zhè)樣審判的(de)法官一(yī)般都(d™δ​ōu)認為(wèi)購(gòu)房(fáng)人(rén)和(hé)開(kāi) ♥發商之間(jiān)是(shì)房(fáng)屋買賣合同關系，購(gòu)房(fáφπ£$ng)人(rén)和(hé)銀(yín)行(xíng)之間(j♠γiān)是(shì)借款合同關系，兩個(gè)合同是(shì)獨立的(d↔<☆✘e)兩個(gè)法律關系，買賣合同解除了(le)，不(bù)代表借款合™&↓同也(yě)必然要(yào)解除，畢竟銀(yín)行(xíng)已經将貸款發放(fàng)α↔÷給開(kāi)發商，已經幫助購(gòu)房(fáng)人(rén)支付了(le)房(fánβσ‍g)款。”

      王佳紅(hóng)認為(wèi)，₽ 嘉興中院和(hé)最高(gāo)法的(de)判例都(dōu)将買賣合同糾紛與貸★♣₹款合同糾紛可(kě)以合并處理(lǐ)，即判令解除買賣合同的(de)同時(shí)，也(yě)判≈​♠令解除貸款合同。這(zhè)樣的(de)判決，更符合我們國(guó)家(jiā)的(de) Ω✔立法精神，也(yě)更能(néng)保護購(gòu)房 €(fáng)人(rén)的(de)合法權益。同時(shí)，在同一(yī)個(gè)訴訟中™™，同時(shí)解決買賣合同和(hé)貸款合同糾紛，也(yě)節省了(le)司法資源。

      房(fáng)子(zǐ)延期交付£™÷φ或爛尾，購(gòu)房(fáng)人(rén)可(kě)以這←↕€(zhè)麽做(zuò)！