近(jìn)日(rì)，石家(jiā)莊、惠州兩地(dì)房(fáng)貸利率回調的$≈₹(de)消息引發關注。從(cóng)石家(jiā)莊和(hé)惠州多(duō)φα家(jiā)銀(yín)行(xíng)了(le)解到(dào)，兩地(dì)房(f↕'±÷áng)貸利率确實在逆勢回調，但(dàn)回調的(de)原因卻不(bù)相(x←∑Ω<iàng)同。其中，石家(jiā)莊地(dì)區(qū)自(zì)4月(yuè)1日→γ£φ(rì)起，首套房(fáng)貸利率從(cóng)LPR-5↑α÷ 0BP上(shàng)升到(dào)LPR-20BP，按當前5年(nián)期以上₽≠ ™(shàng)LPR利率3.95%計(jì)算(suàn)，該地(dì)區(qū)€Ω↓自(zì)下(xià)月(yuè)起房(fáng)貸利率将從(cóng)當§♦™₹前的(de)3.45%上(shàng)升至3.75%。惠州地(dì)區(qū)則已自(z♥γì)3月(yuè)1日(rì)起上(shàng)調了(le)首套房(fáng)貸利率，從(cóng×✘)3月(yuè)前的(de)LPR-50BP上(shàng)調至當前的(de)LP​↑R-35BP，即從(cóng)3.45%上(shàng)調至3.60%。

兩地(dì)利率回調原因并不(bù)相(xiàng) φ同

石家(jiā)莊首套房(fáng)貸利率調整的(de)原因，歸結起來(lái)就(jiù)‌¥是(shì)新房(fáng)住宅銷售價格在評估其內(nèi)環比和(hé↕₩)同比連續3個(gè)月(yuè)均上(shàng)漲。根據國(guó)家(jiā)統計(jì)局發布的(de)70城☆ (chéng)房(fáng)價數(shù)據，2023年(nián)12月(yuè)，石家(×φjiā)莊新建商品住宅銷售價格環比上(shàng)漲0.3%，同比上(shàng)≤↓≠漲1%；2024年(nián)1月(yuè)，環比上(shàng)漲0.1%，同比上(shàng)←☆₹漲0.9%；2024年(nián)2月(yuè)，環比上(shàng)漲0.1%，同比σ←‍上(shàng)漲0.8%。

2023年(nián)12月(yuè)-2024年(nián)2月('×→δyuè)份，石家(jiā)莊市(shì)新建商品住宅銷↓ ε售價格環比和(hé)同比連續3個(gè)月(yuè)均上(shàng)漲，按照(zhà₽∞₩•o)相(xiàng)關通(tōng)知(zhī)要(yào)求，自(z€™$¶ì)2024年(nián)4月(yuè)份起，石家(jiā)莊市(shì)将恢複執行≈Ω♥☆(xíng)全國(guó)統一(yī)的(de)首套住房(fáng)商業(yè)性個Ω♠✔(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率下(xià)限 (LPR-20BP)。₹₩

而與石家(jiā)莊上(shàng)調首套房(fán÷"σδg)貸利率下(xià)限不(bù)同，惠州近(jìn)3個(gè)月(yuè)新房(fáng♣♣¶")價格并沒有(yǒu)連續3個(gè)月(yuè)同環比上(shàng)漲。根據國(guó)家(jiā)統計(jì)局發布的(de)70城↓ ✘(chéng)房(fáng)價數(shù)據，去(qù)年(nián)12月(yuè)和(↕®★hé)今年(nián)1月(yuè)，惠州新房(fán♣←★εg)價格環比均下(xià)降0.4%，今年(nián)2≠<λ£月(yuè)新房(fáng)價格與1月(yuè)持平；同比來(lái)看(kàn)，近(jìn)3"≈₽✔月(yuè)新房(fáng)價格均是(shì)下(xià)降的(de)。

對(duì)此，廣東(dōng)省城(chéng)規院住房(fáng)政策研究σ✔"₩中心首席研究員(yuán)李宇嘉接表示，惠州前期房(fáng)價上↑ε(shàng)漲，近(jìn)期面臨下(xià)滑壓力，銀(yα★ín)行(xíng)上(shàng)調房(fáng)貸利率主要(yào)出于自(zì)身(₹Ω§shēn)風(fēng)險考慮，短(duǎn)期內(nèi)盡管房(fáng)貸可(kě)能(nφ éng)會(huì)減少(shǎo)，但(dàn)降低(dī)了(le)不(bù)良Ωφ率。

這(zhè)樣來(lái)看(kàn)，住房(fáng)貸款利率的(de)調整要(yào₹₽)經曆全國(guó)、地(dì)方及銀(yín)行(xíng)的(de)“三∑< π層把關”。首先央行(xíng)确定全國(guó)性的(de)利率政策下÷≠♦(xià)限；然後地(dì)方政府在全國(guó)性利率下(x'÷ià)限的(de)基礎上(shàng)，确定當地(dì)住↕↑​房(fáng)貸款利率下(xià)限；最後銀(yín)行(xíng)通(tōng)過綜合考慮客戶α↕¶φ資質、自(zì)身(shēn)成本等風(fēng)險因素，與γ≤÷借款人(rén)确定實際執行(xíng)的(de)住房(fáng)貸款≈✔¥π利率。

動态調整導向顯現(xiàn)

回顧首套房(fáng)貸利率階段性調整政策。2022年(nián)9月(yuè)，人(rén)民($↑£ mín)銀(yín)行(xíng)、原銀(yín)保監會(huì)決定階ε₹段性調整差别化(huà)住房(fáng)信貸政策，對(duì)當年(n≠γián)6-8月(yuè)新建商品住宅銷售價格環比、同比均"Ω€連續下(xià)降的(de)城(chéng)市(shìα↓✔♠)，階段性自(zì)主決定維持、下(xià)調或取消₽≥ 新發放(fàng)首套住房(fáng)貸款利率下(xià‍®↕)限。那(nà)時(shí)，首套房(fáng)商貸利率的(de)下™€÷(xià)限為(wèi)，不(bù)低(dī)于LPR-20BP。

2023年(nián)1月(yuè)，人(rén)民(mín)銀(yín)行(xíng)、•€ 原銀(yín)保監會(huì)再發《通(tōng)知(zhī)》明(míng)确，對(duì)于評↔☆σ估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環比和(hé)同比連續3個(gè)月(©← yuè)均下(xià)降的(de)城(chéng)市(shì)，↕¥→階段性放(fàng)寬首套住房(fáng)商業(yè∑​")性個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款利率下("σ☆xià)限。地(dì)方政府按照(zhào)因城(chéng)施策原則，可(kě)自(zì)主決✔¥§定自(zì)下(xià)一(yī)個(gè)季度起，階段性維持、≥δ>下(xià)調或取消當地(dì)首套住房(fáng)商業(yè)性個(gè)人(rén)住房(f←₹↑✔áng)貸款利率下(xià)限。

《通(tōng)知(zhī)》規定，自(zì)2022年(nián)第四季度> ±起，各城(chéng)市(shì)政府可(kě)于每季度末月(yuè)，以上(shàng)季度末月β¥φ★(yuè)至本季度第二個(gè)月(yuè)為(wèi)評估期，∏∏對(duì)當地(dì)新建商品住宅銷售價格變化(huà)情況進行(xíng)動态評估。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，每♣←δ×年(nián)3月(yuè)的(de)評估期為(wèi)上(shàng)一(yī)年(nián)的★♠‌↓(de)12月(yuè)和(hé)今年(nián)的(de)1月•↑•Ω(yuè)、2月(yuè)，而6月(yuè)的(de)評估期為(wèi)今年(nián)的(dεβ≤e)3月(yuè)、4月(yuè)和(hé)5月(yuè)，以此類推。不(b↑πù)過，評估後并非當月(yuè)執行(xíng)，而是(shì)每一(y​←÷ī)個(gè)季度決定是(shì)否調整一(yī)次。比如(rú)6月∏≤↔‍(yuè)評估後，執行(xíng)期為(wèi)第三季度的(de)7月(÷ yuè)、8月(yuè)、9月(yuè)。

該《通(tōng)知(zhī)》的(de)核心在于動态調整，從(cóng) ×÷↓而差别化(huà)住房(fáng)信貸政策。一(yī)方面，有(yǒu)利于“因城(chéng)施策α♠”，各地(dì)政府可(kě)根據自(zì)身(shēn£±)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)情況調整首套住房(fán↑≤g)貸款利率；另一(yī)方面，有(yǒu)助于地(dì)方政府¥φ‍和(hé)金(jīn)融機(jī)構及時(shí)、靈活地(dì)根據↔♣市(shì)場(chǎng)變化(huà)情況，對(duì)首套住房(fáng)貸款利率下(xσ•≥ià)限進行(xíng)适時(shí)調整。以此來(lái)降低(dī)Ωσ居民(mín)的(de)購(gòu)房(fáng)成本，更好λ‍¶(hǎo)地(dì)支持剛性住房(fáng)需求，促進房(fáng×λ‌¶)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展。

此次石家(jiā)莊和(hé)惠州打響了(le)房(fáng)貸利率上(shàng)₽♠漲的(de)“第一(yī)槍”，具備動态調整的(de)信号導向。在一(yī)定程度上(shàng§φ☆)說(shuō)明(míng)，政策會(huì)根據市♦$(shì)場(chǎng)形勢适時(shí)調整，但(dàn✘ε∞Ω)總體(tǐ)上(shàng)房(fáng)貸利率依然會(huì)δ♠‌保持相(xiàng)對(duì)寬松的(de)走向，房(fáng)企和(hé)購(gò≠>©φu)房(fáng)者等需要(yào)密切關注相(xiàng)關城(chéng)≈β ™市(shì)的(de)相(xiàng)關動向，積極主動調整策略。

其他(tā)城(chéng)市(shì)是(shì)否會(huλ✔&ì)跟進？

從(cóng)全國(guó)層面來(lái)看(kàn)π♣，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)依舊(jiù)低(dī)位運行(xíng)Ω↔ 。在此背景下(xià)，加強需求端的(de)政策支持力度依舊(jiù)尤↔♠£™為(wèi)關鍵，房(fáng)貸利率維持低(dī)位依舊(j¶®δ'iù)符合主流趨勢。據國(guó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)據，1-←♦β2月(yuè)份，國(guó)內(nèi)新建商品房(fáng)銷售面積為♥'×(wèi)11369萬平方米，同比下(xià)降20.5%，其中住宅銷售面積下σ®☆>(xià)降24.8%。新建商品房(fáng)銷售額10566億元，下(xi ¶¥à)降29.3%，其中住宅銷售額下(xià)降32.7%。房(fáng)價方>‍ε‍面，2月(yuè)份全國(guó)70個(gè)城(→ε​chéng)市(shì)新建商品住宅價格指數(shù)環比下(xià)跌0.36%，連續9&$£個(gè)月(yuè)下(xià)跌，跌幅與1月(yuè)持平。

根據國(guó)家(jiā)統計(jì)局發布的(de)70城(chéng)房(fán§‍₹g)價數(shù)據，上(shàng)海(hǎi)、西(xī)安、石家'≥(jiā)莊2023年(nián)12月(yuè)-☆→2024年(nián)2月(yuè)新房(fáng)價格已連續3個(gè)月☆§↑(yuè)同比環比均上(shàng)漲，符合首套房(fáng)貸利率恢複條件(jiàn)。β♣ 當前，西(xī)安首套房(fáng)貸利率下(xià)限為(wèi)3.75×↕$%（LPR-20BP），上(shàng)海(hǎi)®→首套房(fáng)貸利率下(xià)限為(wèi)3.85%（LPR-10BP），在✘Ω&4月(yuè)均無調整。易居研究院數(shù)據顯示，目前全國(guó)各重點城(c♠ héng)市(shì)中，低(dī)于“LPR-20BP”全國γα(guó)首套房(fáng)貸利率下(xià)限的(de)城(chéng)市(shì)包括但(dàδ★n)不(bù)限于南(nán)京、合肥、重慶、武漢、鄭州、天津、昆明(mí≠σ ng)。

以上(shàng)城(chéng)市(shì)中，僅有(yǒ☆☆αu)天津市(shì)新建商品住宅銷售價格同、環比連續兩個(gè)月(yuè)上(shàng€★)漲，但(dàn)目前均未有(yǒu)房(fáng)貸利率調整的(de)消息出現("←xiàn)。同時(shí)，就(jiù)算(suàn)天津3月(yuè)新房(fá'÷≥←ng)銷售價格同、環比上(shàng)漲，也(yě)并不(bù)代表著(zh☆λ↓×e)房(fáng)貸利率會(huì)進行(xíng)調整，因為(wèi™βγ)并未處于要(yào)求的(de)評估期內(nèi)。

首套房(fáng)貸利率下(xià)限是(shì)否調整要(yào)看(kàn)購(gòu)§↔房(fáng)和(hé)房(fáng)價的(de)情況，從(cóng) ∏現(xiàn)在石家(jiā)莊的(de)情況來(lái)★£說(shuō)，之所以會(huì)出現(xiàn)房(fáng)價的(de)反彈或持續3↔©♦₩個(gè)月(yuè)為(wèi)正，恰說(shuō)明(míng)房(fáng)價持續下(xià)跌的(de)過程已經調整到(dào)位。各地(dì)一(yī)定要γ>(yào)認識到(dào)，房(fáng)價可(kě)以下(xi‍÷‌ à)跌，但(dàn)不(bù)會(huì)無限期下(xià)跌。一(yī)旦調整到(dào)位，¶≥₹那(nà)麽就(jiù)會(huì)企穩和(hé)小(xiǎo)幅拉升，勢必對(duì♥≥♠)于房(fáng)貸定價規則産生(shēng)影(yǐng)響×₹σ∞。 

從(cóng)市(shì)場(chǎng)表現(xiàn)來γ÷™(lái)看(kàn)，石家(jiā)莊首套利率仍保持3.45%（•↓∏®LPR-50BP）至月(yuè)末，在此期間(jiān)受房(fáng✔ε‌)貸利率上(shàng)漲預期影(yǐng)響，月(yuè)底前或有(yǒu)部分(fēn)處于觀望狀态的(d ∞e)購(gòu)房(fáng)者加快(kuài)入市( ®shì)，或帶動成交量出現(xiàn)階段性回升。短(duǎn)期來(lá↔<δi)看(kàn)，後續符合條件(jiàn)的(de)城(chéng)α§市(shì)将繼續按照(zhào)房(fáng)貸利率∞ελ‌政策動态調整機(jī)制(zhì)調整房(fáng)貸利率，而房(㶣fáng)貸利率較高(gāo)的(de)城(chéng)市(shì)（高(gā"÷↑∞o)于利率下(xià)限的(de)城(chéng)市(sh¥¶™ì)），未來(lái)也(yě)存在進一(yī)步下(xià)調房£↔Ω(fáng)貸利率的(de)空(kōng)間(jiān)和(✘ hé)預期，以降低(dī)購(gòu)房(fáng)者置業(yè)成本，促進住房(fáng)需₩ππγ求釋放(fàng)。

石家(jiā)莊和(hé)惠州兩地(dì)首套房(fáng)貸款利率調整✘•€>主要(yào)是(shì)地(dì)方根據首套住房(fáng)貸款利率政策動态調整機(jī÷₩ )制(zhì)的(de)相(xiàng)關規定進行(xíng)的(de ↕)自(zì)主調節，并不(bù)意味著(zhe)整體(tǐ)房(fá♠↓&₽ng)貸利率的(de)反彈。多(duō)位銀(yín)行™ φ(xíng)分(fēn)析人(rén)士也(yě)認為(wèi)，在樓市(shì)仍有(yǒu)✔←​待進一(yī)步複蘇之時(shí)，未來(lái)不(bù)會(huì)有(yǒu₽β∞÷)太多(duō)城(chéng)市(shì)跟進主動上(shàng)調房(fáng)貸利率，因此總‍βσ 體(tǐ)影(yǐng)響不(bù)大(dà)。