因房(fáng)貸利率下(xià)降引發的(de)話(huà)題熱(rè)度>♠居高(gāo)不(bù)下(xià)，部分(fēn)聲音(yīn)要(y>↓ào)予以理(lǐ)性分(fēn)辨。例如(rú)有(yǒu)人(rén)認為(wèi)，房 ​<​(fáng)貸利率下(xià)降将引發需求增長(cháng)、進而推高(g$‌₹āo)房(fáng)價。這(zhè)是(shì)隻關注需求端、不(bλσ∑ù)分(fēn)析供給端變化(huà)的(de)片面結論，可(k짱↔↑)謂“隻見(jiàn)樹(shù)木(mù)不(bù)見(jiàn)森(sēn)林(lín)σβλ←”。房(fáng)貸利率變化(huà)對(duì)房(fáng)價可(kě)能(néng)産∞≤✘生(shēng)的(de)影(yǐng)響，要(yào)結合需求端、供給端、價格預期三方面∏¥因素統籌考量。

從(cóng)需求端看(kàn)，房(fáng)貸利率下(xià)降有(y<$π¥ǒu)助于減少(shǎo)購(gòu)房(fáng)者的(de)财務成本，¶β‍÷進而可(kě)能(néng)帶動需求回暖。8月(yuè)22日(rì)，5年(ni✔→♥ án)期以上(shàng)LPR（貸款市(shì)場(chǎng)報(bào)價利率）從(cón×‌≠g)4.45%降至4.3%。此前，監管部門(mén)已将首套房(fáng)貸款利率的(de)♥δΩ≠下(xià)限調整為(wèi)“不(bù)低(dī)于5年(nián)期以上(shàng)  ←LPR減20個(gè)基點”，也(yě)就(jiù)是(shì₩£)說(shuō)，目前首套房(fáng)貸款利率可(kě)低(dī)至4.10%。房(fá ♥∑ng)貸利率下(xià)降一(yī)定會(huì)引發₩α需求端快(kuài)速反彈嗎(ma)？答(dá)案是(shì)否定的(de)。目前受新冠肺​φ<炎疫情多(duō)地(dì)散發影(yǐng)響，部分(fēn)居民(mín)的 ¶₹§(de)收入出現(xiàn)較大(dà)波動甚至無法按時(shí)還(hái)←→£¥房(fáng)貸。此時(shí)降低(dī)房(fáng)貸 <利率，更大(dà)的(de)作(zuò)用(yòng)在于幫助受困個(gè →₹)體(tǐ)渡過難關，而非強烈刺激市(shì)場(chǎng)需求。

需注意，除了(le)需求端，供給端也(yě)發生(shēng)γ₽∑了(le)變化(huà)，供給也(yě)可(kě)能(néng)回暖♠ 。今年(nián)1月(yuè)至7月(yuè)，全國(guó≥→£¥)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資同比下( π♦☆xià)降6.4%，其中住宅投資下(xià)降5.8%。5年(nián)期以上( ✘‍shàng)LPR下(xià)降後，房(fáng)地(dì€'" )産企業(yè)的(de)中長(cháng)期貸款利率也(yě)随之下(xià)降↑λ。從(cóng)短(duǎn)期看(kàn)，這(zhè)有(yǒu)助∏ ∏↓于降低(dī)房(fáng)企融資成本，緩解部分(fēn)房(fáng)£↓企的(de)資金(jīn)鏈緊張困境，為(wèi)“保交樓”創造條件(j↕₩↔♣iàn)。從(cóng)中長(cháng)期看(kàn)，融資成本降低(dī)能(néng≤↑Ω)夠減少(shǎo)房(fáng)企的(de)生(shēng)産成本，加之監‌ ∏管部門(mén)已多(duō)次提出“保障房(fáng)地(dì)産合理(lǐ)¶δ融資需求”，在二者的(de)綜合作(zuò)用(yòng)下(xià)，房(fáng)地(dìβ∑↓)産投資可(kě)能(néng)出現(xiàn)回暖，從(cóng)而增加供給。

分(fēn)析了(le)需求端、供給端，我們再來(lái)看(kàn)價格預期。之₽​ 所以要(yào)理(lǐ)性看(kàn)待房(fáng)貸利率下(xià Ω‍♦)降的(de)影(yǐng)響，是(shì)因為(wèi)它關乎價格預期，而預期又(yòu)是(©₽ shì)影(yǐng)響住房(fáng)價格的(de)重要(yào)變量。購(gòu☆★)房(fáng)者在實際判斷的(de)過程中通(tōng)常會(huì)<♦形成兩類預期，即适應性預期和(hé)理(lǐ)性預期。♦←前者是(shì)指，購(gòu)房(fáng)者可(kě)能(néng)基于過去(qù¶™δβ)的(de)住房(fáng)價格趨勢，形成對(duì)未來(lái♥ )住房(fáng)價格的(de)預期；後者是(shì)指，購(gòu)房↓‌±(fáng)者可(kě)能(néng)基于各種信息而非僅僅是(shì)過去(qù)趨勢形成對(↔β"duì)未來(lái)住房(fáng)價格的(de)預期。預期穩則價δβ↑格穩、市(shì)場(chǎng)穩。當前，不(bù)論是(shì)房(fáng)貸利率£∏₽下(xià)降，還(hái)是(shì)保障房(fáng)地÷​≈✔(dì)産合理(lǐ)融資需求，都(dōu)是(shì) ↕π 穩定預期的(de)必要(yào)舉措。

由此可(kě)見(jiàn)，若價格預期穩定且需求端、供給端均有(yǒu≤ ™)所回暖，房(fáng)價将保持平穩走勢。因此，由房(fáng)貸利率下(xià)降直接得(₩₩de)出房(fáng)價上(shàng)漲的(de)結論，這(zhè)并不(b​© ±ù)科(kē)學。此次5年(nián)期以上(shàng)LPR下(xià•♠↑∑)降的(de)主要(yào)影(yǐng)響是(sh♠₹πì)降低(dī)實體(tǐ)經濟融資成本、提振市(shì)場(chǎng)主體β≠>​(tǐ)信心、促進信貸有(yǒu)效需求回升；與5年(ni€¶®án)期以上(shàng)LPR挂鈎的(de)房(fáng)貸利率下(xià≈÷&)降，其主要(yào)作(zuò)用(yòng)是(shì)幫助購(gòu)房(fáng)≥&者節約利息、增加可(kě)支配收入，從(cóng)而提振消費(fèi)↕₹ 預期。二者協同發力，進一(yī)步鞏固經濟恢複基礎，保持經濟運行(xíng)∏↕₩<在合理(lǐ)區(qū)間(jiān)。

接下(xià)來(lái)，各地(dì)要(yào)堅持“房(fáng)住不(bù)炒”定位‍$，在遵守全國(guó)房(fáng)貸利率下(xià)限的(de)基礎上(shàng≥↓™↕)，結合自(zì)身(shēn)實際情況，如(rú)區(qū)域經濟發展水(shuǐ)平、産業£≈(yè)結構、人(rén)口特征等，因地(dì)制(zhì)宜執行(xíng)好(hǎo¶∞ )差别化(huà)住房(fáng)信貸政策，支持剛性和(hé)₹₩♠改善性住房(fáng)需求，保障房(fáng)地(dì)‍≥₩産合理(lǐ)融資需求，加大(dà)對(duì)住房(fáng)租賃市(shì♠™≥↑)場(chǎng)發展的(de)支持力度，促進房(fᶀng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩、健康發展。