40個(gè)地(dì)塊已拍(pāi)出、待上(shà<₩αng)市(shì)新項目，超116萬方出讓土(tǔ)地(dε♠♥¶ì)，未來(lái)江北(běi)新區(qū)才是(shì)南(nán)京樓市(shì)的(↕&£de)主場(chǎng)。

自(zì)從(cóng)2022年(nián)以來(lái)，整個(gè)江北(b<✔ěi)土(tǔ)拍(pāi)市(shì)場(chǎng)可(kě)以說(shuō)是(sh♣→  ì)動作(zuò)不(bù)斷，諸多(duō)優質地™φ(dì)塊陸續上(shàng)市(shì)，尤其是(s  γγhì)江北(běi)核心區(qū)的(de)核中核片區(qū)，逐漸成為(wèi)土(tǔ>£)地(dì)市(shì)場(chǎng)的(de)主力軍。

今天，我就(jiù)對(duì)這(zhè)些(xiē)年(nián)來©♥​(lái)江北(běi)新區(qū)已經拍(pāi)出，但(dànα✔§•)是(shì)并未上(shàng)市(shì)的(de)地(dì)塊進行(xíng)了(le)數π®(shù)據統計(jì)。

在這(zhè)40個(gè)已拍(pāi)出待上(sh→δ✘φàng)市(shì)項目中，江北(běi)核心區(qū)31個(g✘¥è)項目，高(gāo)新片區(qū)2個(gè)項目地(dì)塊、頂山(s→<hān)1個(gè)項目地(dì)塊、大(dà)廠(chǎng)葛塘1↓↓個(gè)項目地(dì)塊、橋北(běi)1個(gè)項目地(dì)塊Ω↓♠、國(guó)際健康城(chéng)1個(gè)項目地(dì)塊、胡橋路(lù)1個(gè)項目¥​地(dì)塊、南(nán)京北(běi)站(zhàn)2個(gè)項目。

1、核中核成供地(dì)主力軍，南(nán)京北(běi)站(zhàn)進入土(tǔ)地(dì♦₩↑‌)市(shì)場(chǎng)

總的(de)來(lái)看(kàn)，整個(gè)江北(běi)核心區(qū)已出讓待上(shàng)市(sh€←​ì)項目最多(duō)，一(yī)共有(yǒu)31個(gè)項目，占整個(gè)江北(b☆σěi)新區(qū)待上(shàng)市(shì)項目40個(gè)的(de)77.5%Ωδ。

而從(cóng)待上(shàng)市(shì)面積來(lái)看(₽ε∑kàn)，江北(běi)核心區(qū)達到(dào)了(le)79萬方，占116萬方總面積的(de)71.8γ∞∏↑%。

無論是(shì)從(cóng)待上(shàng)市(shì)數(shù)量還(hái)是(shì'↓$)從(cóng)待上(shàng)市(shì)面積來(lái)看(δ<kàn)，江北(běi)核心區(qū)都(dōu)是(shì)絕對'>∑<(duì)的(de)主力軍。

而在江北(běi)核心區(qū)中又(yòu)有(yǒu)一(yī₽♠)定的(de)分(fēn)化(huà)，其中核中核片區(qū)待上(shàng)市(shì)項目達到(dào)了(le)2♦Ωβ1個(gè)之多(duō)，占整個(gè)江北(běi)新區(qūγ✘)待上(shàng)市(shì)項目的(de)52.5%。

江北(běi)新區(qū)核中核片區(qū)待上(s×™∑hàng)市(shì)項目

此外(wài)還(hái)有(yǒu)江核國(guó)∞↔ ​際健康城(chéng)6個(gè)項目位居第二，江核研創園3個(↕≥Ωgè)項目、江核南(nán)工(gōng)大(dà)1個(gè)項目。

江核國(guó)際健康城(chéng)待上(shàng)市(shì)項目（标藍(‍•αlán)地(dì)塊）

除了(le)江北(běi)核心區(qū)之外(wài)，還(há©λ∏♦i)有(yǒu)高(gāo)新片區(qū)2個(gè)項目地(dì)塊、頂山(shān§≥)1個(gè)項目地(dì)塊、大(dà)廠(chǎng)葛塘1個(gè)項目地(dì)←××塊、橋北(běi)1個(gè)項目地(dì)塊、國(guó)際健康城≤Ω(chéng)1個(gè)項目地(dì)塊、胡橋路(lù)1個(₩©£gè)項目地(dì)塊、南(nán)京北(běi)站(zhà×₹n)2個(gè)項目地(dì)塊均未上(shàng)市(s≈φ☆hì)。

高(gāo)新區(qū)域待上(shàng)市(shì)項目

值得(de)注意的(de)是(shì)，就(jiù)在10月(yuè)底拍(pā​¶∞i)出的(de)南(nán)京北(běi)站(zhàn)兩幅地(dì)塊是(shì)該區(qū)®δ域首次出現(xiàn)在土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)中，這(zhè)也(♠₩yě)就(jiù)意味南(nán)京北(běi)站(zhàn)片區(qū)的•ε(de)建設全面啓動，未來(lái)将會(huì)有(yǒu)越來✔✘✘(lái)越多(duō)的(de)住宅用(yòng)地(dì)上(shàng)市(sh₩≥£ì)。

其實，待上(shàng)市(shì)項目的(de)闆塊分(fēn)布在一(yī)定程☆≤度上(shàng)是(shì)對(duì)區(qū)域土(tǔ)地(dì)存量的(Ωα♦de)體(tǐ)現(xiàn)，如(rú)高(gāo)新、橋北(bě€₩i)、江核南(nán)工(gōng)大(dà)區(qū)域待開(≤☆kāi)發用(yòng)地(dì)越來(lái)越少(shǎo)✔★，闆塊之內(nèi)已逐步邁入存量房(fáng)時(shí)代。≥≈"♠

再者則是(shì)，土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)待上(shàng)↑ε<∞市(shì)項目的(de)分(fēn)布，也(yě)預示著(zhe)γ☆β未來(lái)新房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(d↑≥ ±e)走向，在未來(lái)幾年(nián)，江北(běi)核心區(←∞ qū)核中核片區(qū)将會(huì)是(shì)絕對(duì)主力。而高(gāo)≠≈新、橋北(běi)區(qū)域的(de)新房(fáng)供給相(xiàng)對(duì)會(huì‌₩<)比較少(shǎo)。 

2、國(guó)資成土(tǔ)地(dì)市(shì)場(c¥∑‍εhǎng)主力軍，合作(zuò)開(kāi)發項目逐漸←∏ ♥增多(duō)

在這(zhè)40個(gè)待上(shàng)市(shì)項目'‌≤中，僅有(yǒu)7個(gè)地(dì)塊是(shì)由傳統的(de)¥¶α商品市(shì)場(chǎng)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)拍(pāi)≥"₹得(de)的(de)，有(yǒu)28個(gè)地(dì)塊由國(guó)資平台拍(pāi)得(d≥↕↕e)，此外(wài)還(hái)有(yǒu)5幅地(dì)塊是(shì)由國(ΩΩγ€guó)資平台和(hé)傳統房(fáng)企共同拿(ná)地(dì)。

可(kě)以發現(xiàn)，國(guó)資成為(wèi)了(le)這(zhè)兩年(↑≠• nián)江北(běi)新區(qū)土(tǔ)地(dì)市(sh€&✘ì)場(chǎng)主力軍，這(zhè)其實也(yě)是(shì)全國(guó)大$♦(dà)部分(fēn)城(chéng)市(shì)所呈♠γβ現(xiàn)出來(lái)的(de)局面，傳統房(fáng)地(dì)産企業(y¶>≤‍è)拿(ná)地(dì)意願越來(lái)越低(dī)。→ ±ε

有(yǒu)一(yī)點值得(de)注意的(de)是(→ shì)，國(guó)資平台拿(ná)地(dì)項目與×‌ε傳統房(fáng)企合作(zuò)開(kāi)發越來(lái)越多(duō)，根據統計(jì)，江北(běi)核心區(qū)目前有(yǒu)11個(gè)地(d↓>↔ì)塊分(fēn)别以聯合拿(ná)地(dì)、代建、參股的(de)形式進行(xíng)合作↔×★(zuò)。

尤其是(shì)今年(nián)，多(duō)個(gè)項目進行(xíng)以代Ωλ←♣建的(de)形式出現(xiàn)，萬科(kē)、中建、招商紛紛投入到(dào)江北(běi)核∞♥心區(qū)的(de)新房(fáng)市(shì)場(c®∏Ωhǎng)中。

其實，自(zì)從(cóng)2019年(nián)以來(lái)，随著(zhe)地(d☆≈ì)産行(xíng)業(yè)銷售下(xià)滑，企業(yè)盈利下(x✔ γ₩ià)降，讓原本利潤微(wēi)薄的(de)代建開(kāi)始進入越來(l‍ ♠ái)越多(duō)房(fáng)企的(de)視(shì)野，不(bù)少(shǎo)地ε×₩(dì)産公司争相(xiàng)入局。據不(bù)完全統計(jì)，2024年(nián÷≈∞)有(yǒu)超過100家(jiā)企業(yè)入局代建或承σ∞接代建業(yè)務。

相(xiàng)信未來(lái)江北(běi)會(huì)出現(xiàn)越σ§β來(lái)越多(duō)合作(zuò)開(kāi)發建設的(de)項目，這(zh₽∑↓è)對(duì)于新房(fáng)市(shì)場(chǎng)來(lái)說(shuō)也(y> ≈ě)是(shì)一(yī)個(gè)好(hǎo)消息，既有(yǒu)國(guó)資平台雄厚的(de)資金(jīn)保障，又(yòu)有(yǒu)傳<€統房(fáng)企豐富的(de)開(kāi)發經驗，™×☆産品力更有(yǒu)保障，讓我們拭目以待。

3、樓面地(dì)價、容積率逐漸降低(dī)

還(hái)有(yǒu)一(yī)點值得(de)注意的(de)是(shì)，江北(běi)的(dβ>e)樓面地(dì)價是(shì)在逐漸下(xià)降的(de)，以江北(běi)核Ω♦λ™心區(qū)為(wèi)例，待上(shàng)市(shì)項目中，2022年(nián)平均樓面地(dì)價為(wèi)2304® 6元/㎡，2023年(nián)平均樓面地(dì)價為(wèi)18557元/㎡，2024™₹​年(nián)樓面地(dì)價為(wèi)18235€★元/㎡。

2023年(nián)樓面價跌幅較大(dà)，相(xiàng) €₹ 較于2022年(nián)的(de)23046元/㎡，樓面價下(xi©÷à)降了(le)4489元/㎡，降幅達到(dào)了(le)19.Ω♦¶¥47%。 

而現(xiàn)如(rú)今，江北(běi)核心區(qū)平均樓面價穩定在了(le)1γ'☆™.8萬/㎡。

還(hái)有(yǒu)一(yī)點則是(shì)，容積率是(shì)在逐步下(xià)降的(d♥‍±↔e)，從(cóng)2024年(nián)江北(běi)新區(qū)土(tǔ)拍(pāi)情況可 ±"↓(kě)以發現(xiàn)，今年(nián)整個(gè)江北(běi)新區(qū)★™•沒有(yǒu)一(yī)幅宅地(dì)容積率超過2.0，核★Ω↓心區(qū)絕大(dà)部分(fēn)地(dì)塊的(de☆≈)容積率都(dōu)是(shì)1.6，還(hái)有(yǒu)地(dì)塊容積率低(d'"§ī)至1.4。

此前江北(běi)核心區(qū)宅地(dì)容積率基本±₽上(shàng)都(dōu)在2.0以上(shàng)，住宅高(gāo↔λ₹™)度大(dà)多(duō)在20層以上(shàng)，相(xiàng)較之下(x©↕φià)，2024年(nián)江北(běi)住宅的(de↕∞☆​)容積率下(xià)降了(le)很(hěn)多(duō)。

無論是(shì)樓面價的(de)下(xià)降，還(hái)是(shì)容↔δ積率的(de)下(xià)降，都(dōu)是(shì)今年(nián★$γ•)南(nán)京土(tǔ)拍(pāi)市(shì)場(chǎng∏↓)的(de)主旋律，對(duì)于買房(fáng)人(rén)來(lái)說(shuō)，容積率的β£≠(de)下(xià)降，意味著(zhe)未來(lái)居住體(tǐ)驗會(huì)有(yǒuγ>∏)擡升，值得(de)期待。

雖然江北(běi)新區(qū)待上(shàng)市(shì)項↕π₩目存量較多(duō)，但(dàn)是(shì)上(shàng)市(shì)節→Ω奏是(shì)在控制(zhì)的(de)，這(zhè)對(duì)于江北(bδ↓ěi)新房(fáng)市(shì)場(chǎng)來(lái)說(shu✘"₹±ō)是(shì)個(gè)好(hǎo)消息，在刺激市(shì)場®•®€(chǎng)需求的(de)同時(shí)，控制(zhì)供給，進一(yī)步調節了(le)江北(×₽běi)新房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(de)供需平衡，讓江北(bě​©→§i)樓市(shì)回歸正軌。